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Quel est le prix d’achat d’une résidence senior ?

Vous souhaitez investir dans une résidence senior ? Cela peut être l’idéal pour vous, investisseurs. En effet, comme nous l’avons vu précédemment, ce marché se montre de plus en plus porteur du fait de l’évolution constante de la pyramide des âges. Si, les résidences senior figure encore comme un marché de niche, le potentiel n’est pas des moindre si on ajoute à ça, le fait que moins de 2% des seniors sont logés dans ce type de résidence. Les constructions sont donc nombreuses pour répondre à l’engouement de cette population, prévu d’ici 2037. L’occasion pour vous, de vous lancer dans ce placement et de diversifier votre portefeuille patrimonial ! 


Quel prix d’achat en résidence senior ?


Parlons d’argent, car il ne faut pas l’oublier, cet investissement représente un coût. Les tarifs pratiqués par les résidences seniors varient, selon plusieurs critères : 

  • L’emplacement de la résidence (ville, campagne…) 
  • Les services de bases proposés (espaces communs, salle de sport…)
  • L’établissement privé ou public 
  • Le type d’établissement (MARPA, foyer logement…) 
  • Le coût local du marché de l’immobilier 
  • Le coût des prestations supplémentaires (restauration, ménage, blanchisserie…) 
  • La surface du bien immobilier 

De ce fait, évaluer le prix est compliqué et d’autant plus en sachant que vous pouvez bénéficier d’avantages fiscaux différents. Nous avons donc décidé de vous donner une fourchette de prix, vous pouvez également demander des devis directement auprès de la résidence de votre choix. En moyenne comptez entre 80 000 et 300 000 € selon l’ensemble des critères définis ci-dessus. 


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Cash ou crédit ?


En vue de la situation économique et des aides qui vous sont attribuées, je vous conseille vivement d’acheter à crédit, surtout lorsque les taux sont bas. Cela vous permet dans un premier temps, d’échelonner vos paiements sur une durée afin de ne pas risquer l’endettement. De plus, investissement en résidence senior entre dans le cadre des résidences services que nous avons étudiées dans un autre article :
Fiscalité LMNP : un régime fiscal intéressant et attrayant

De ce fait, vous pouvez : 

  • Vous inscrire sous un régime réel et bénéficier des avantages de la loi Censi-Bouvard qui vous permet d’avoir accès à une réduction d’impôt de 11% sur 9 ans et dans le cas d’une conservation du bien pendant plus de 20 ans, la TVA vous sera remboursée à hauteur de 20% du prix d’achat. Cette défiscalisation s’applique à condition d’investir en résidence service : résidence services seniors, résidence étudiante, de tourisme…
  • Vous inscrire sous le régime Micro-bic qui est sur demande et bénéficier d’un abattement de 50% sur vos loyers. 
  • Faire appel à la loi Pinel pour une réduction d’impôt si vous souhaitez faire un investissement locatif, c’est-à-dire que vous souhaitez louer votre bien pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans. 

Le taux de rendement


C’est quoi ? Le taux de rendement correspond au rapport entre le revenu global perçu et la mise de fonds initiale. Autrement dit, le rendement est la rentabilité de votre investissement. Le rendement annuel pour ce type d’investissement,  est en moyenne de 4% HT, ce taux peut aller jusqu’à 4,5% pour certaines grandes villes, mais attention, un taux de rendement trop élevé peut cacher de mauvaises surprises. Le fait qu’un gestionnaire propose un taux de rendement élevé peut signifier un besoin d’écouler ses lots par exemple, ce qui n’est pas très bon signe sur la santé financière. 


La marche à suivre !


Très simple, vous avez deux solutions pour acheter un logement senior : 

  • Vous choisissez de faire la démarche, seul et de vous adresser directement auprès du propriétaire du logement que vous souhaitez acheter. Dans ce cas, toutes les recherches préalables et les démarches administratives doivent être faites par vous ! 
  • Vous déléguez ces tâches en faisant appel à un intermédiaire qui peut-être un conseiller en patrimoine, votre banque, un indépendant…
  • Cette option vous permet d’assurer le bon déroulement de votre achat du fait de l’expertise de ces intermédiaires qui connaissent le marché et sauront vous conseiller.  Ainsi, vous n’aurez pas à préparer votre dossier (bail commercial, fiche notaire…)

Le bail commercial


Vous avez bien lu, un bail commercial doit être signé entre les parties lorsque l’achat concerne une résidence senior. Ce bail est créé dans le but de cadrer les conditions et faciliter la gestion locative de votre bien. Je m’explique, en signant un bail commercial, c’est la résidence en elle-même qui se chargera  de trouver un locataire, de plus, dans le cas d’absence de locataire, la résidence s’engage à poursuivre le versement des loyers.


Les obligations des parties


En signant un bail commercial, cela implique, des droits et des devoirs pour chacune des parties. Ainsi, nous retrouvons : 

  • Des obligations pour l’investisseur : Vous acquitter de la taxe foncière, vous assurer du renouvellement du mobilier de votre logement locatif tous les 9 ans
  • Des obligations pour l’exploitant : La gestion de la résidence, des animations, des frais de personnel… Le versement des loyers prévus au bail même sans locataire, la gestion locative de votre bien 

La valorisation de votre bien


Attention ! Investir dans un LMNP en résidence senior, ce n’est pas investir, dans un bien immobilier. C’est avant tout investir dans un produit financier dont la valeur sera fonction de l’évolution des taux d’intérêt et de l’attente de rendement des investisseurs. De ce fait, la valorisation de votre bien est très aléatoire et dépend particulièrement de la situation économique du moment. Prenez le temps de vous renseigner à ce sujet afin d’éviter une perte financière et des complications si toutefois vous souhaitez revendre votre bien. 


Avantages et risques de cet investissement


Voici les avantages que vous aurez en optant pour l’achat d’un logement en résidence senior : 

  • Aucune contrainte n’est relative à la recherche d’un locataire, c’est l’établissement lui-même qui joue les intermédiaires
  • La gestion de la rénovation est aussi déléguée à l’établissement où vous avez investi. 
  • Le suivi du règlement des loyers, est assuré par l’exploitant et même sans locataire
  • Des régimes fiscaux intéressants, au choix entre le Censi-Bouvard et le statut de LMNP 
  • La défiscalisation 
  • Un bail commercial est signé et garanti une sécurité totale 
  • La rentabilité est attractive (en moyenne 4%) 
  • le développement de cette population et de leur pouvoir d’achat. 

Si les avantages sont nombreux et attirent beaucoup d’investisseurs, il n’est pas sans risque, voici les inconvénients que nous avons recensés : 

  • La diversité des offres, peut engendrer un acte d’achat auprès d’un acteur peu stable
  • La variation des loyers et de la plus-value peut être à la baisse 
  • Le mauvais emplacement de votre logement peut entraîner des difficultés à trouver des locataires 
  • Cet investissement représente un engagement à long terme 
  • La revente de ce type de bien, est compliquée, car les potentiels acheteurs préféreront investir dans le neuf
  • Les frais cachés qui sont partis de nos obligations telles que la remise en état du logement, la taxe foncière… 
  • Dans le cas d’une revente avant 20 ans, la part de la TVA déduite devra être restituée pour les années qui manquent. 

Articles annexes : 
Fiscalité LMNP : un régime fiscal intéressant et attrayant
Comment fonctionne la loi Pinel ?
Investir en residence senior, l’inconvénient par rapport à la location


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